從北京地鐵4號線大興線倒數(shù)的第三站義和莊的B口出來，不知一輛共享單車。不過對于在此置業(yè)的人來說，他們也用不上。因為離地鐵口數(shù)步之近，麇集著泰禾中央廣場、萬科天地、恒大未來城等數(shù)個樓盤。

樓盤之外，一片遠天，還有仍未動工的荒地，叢生的雜草，在早秋的風中瑟瑟擺動。事實上，今年3月底之前，這里的售樓處還門庭若市。

而今，這里門可羅雀，只有幾個保安在往返踱步。車站在喜馬拉雅山上，往哪個方向回頭都是下坡路。華安基金首席經濟學家林采宜如此形容當下的房地產行業(yè)。

2017年7月，萬科銷售額環(huán)比6月上升27.6%，恒大上升28%，富力下降28.05%，綠城下降24.7%。但同比而言，房企的銷售量下跌仍是難以置信。今年前7個月，萬科銷售額同比快速增長43.8%，恒大快速增長56%，富力快速增長31%，旭輝増上漲70.9%。房企7月份銷售額環(huán)比上升，一是一線城市和部分二線城市限貸、出租汽車所致，另一方面，也是開發(fā)商主動調節(jié)銷售節(jié)奏的結果。

正如禹洲地產董事局主席林龍安所說，如果房企要地銷售量，只不過是幾乎可以讓銷售量之后環(huán)比下跌的，但問題是手頭的房子都賣完之后，接下來怎么辦？林龍安自由選擇的是：會盲目地一下子全部賣光，要在量跟價平衡的情況下，從未來最少五到十年的發(fā)展空間來考量每年的銷售量。收購之道部分開發(fā)商早已作好了未來五到十年過冬的打算。作為一家年銷售額幾百億的開發(fā)商，禹洲地產也有自己的千億夢想，不過林龍安逐夢的腳步是務實的：2017年突破400億，2018年700億，到2020年超過1200億元。

而要構建千億夢想，林龍安靠的是手中的過冬糧草：禹洲地產目前的土地儲備約1200多萬平方米，貨值超過2200億元以上。禹洲地產的土地儲備，大部分靠收購來作。林龍安指出：現(xiàn)在主流開發(fā)商早已意識到在市場上拚命地去拿地王完全是沒盈利空間的，甚至是凌空的，在這方面大家應當都早已有共識了。

作為主流房地產商來講，尤其是前50強勁，基本上都使用并購跟收購來減少土地儲備。林龍安的策略是朋友圈拿項目。

尤其是楊家華僑，不管是香港的，菲律賓的，馬來西亞的，臺灣的，這些老朋友或者老朋友之間有一些信息及時交流，跟我們團隊洽談。這種收購項目，并不是所有企業(yè)都可以獲得的。

這時候，及時獲得消息，及時使出，顯得十分最重要，因為一旦這個項目要謀求接盤俠的消息廣泛傳播，價格就立馬上去了。而一旦價格低得過于離譜，企業(yè)都會有一個財務考量。禹洲地產如果有這種低價格的項目要并購，一般都會在上不會辯論的時候被投資委員會槍決掉。

林龍安稱之為。禹洲地產植根于于廈門，目前已將總部搬到到上海。

對于否不會進占北京，林龍安回應：對北京我們還是較為注目，如果有這個機會還是想要進來，但會去拿地王，會去為了轉入而轉入北京。拿地之險事實上，很多房企都跟禹洲地產的態(tài)度一樣，對于北京土地市場的態(tài)度，有如小孩子玩游戲鞭炮，既想要玩游戲又有點懼怕。作為全中國房子買得最差的房企碧桂園今年8月份再一圓了一個赴京落第的夢，而且，這次赴京的代價看上去并不是相當大。8月1日，碧桂園牽頭華潤置地、招商蛇口，以38.4億元的價格拍電影得北京市東城區(qū)永外大街0503-602北地塊、606東、606西地塊（下稱永定門地塊），比起38.2億元的起拍價，溢價率僅有為0.52%。

永定門地塊坐落于北京市二環(huán)邊上，寸土寸金。此地塊也是5年來北京市首次拍賣會的二環(huán)邊上地塊，竟然遭遇很少有人問津，并最后以極低溢價率成交價的險勝狀況。市場或許以為拍下地的開發(fā)商撿了個大低廉，然而，其中隱情，也是如魚飲水冷暖自知。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅稱之為，永定門地塊遇冷，一是該地塊的樓面價太高。開發(fā)商在拿地之后，還需繳納土地研發(fā)建設補償費33.9億元，因此土地成本合計高達72.3億元。該地塊的規(guī)劃建筑面積為73598平方米，算下來折算樓面價為9.8萬元/平方米。

然而，政府對該地塊的房子實施禁售銷售：均價不低于89068元/平方米，最低單價不低于93521元/平方米。在樓面價低于商品房售價之下，房企很難賺。二是該地塊的居住于建筑規(guī)模須要繼續(xù)執(zhí)行90/70政策，即90平米以下的房子要占總體開發(fā)面積的70%。郭毅稱之為，由于北京地價太貴，一般房企拿地之后都是研發(fā)成豪宅才能盈利，而90/70政策之下，豪宅就研發(fā)不成了。

另外，該地塊商業(yè)部分50%須要謙和經營20年，在0503-606地塊內還需配建燕墩博物館（不大于7000平方米）且竣工后使用權接管東城區(qū)文化委員會。在種種鐐銬的卷曲之下，最后只有華潤+招商+碧桂園牽頭競拍主體不愿唱歌。眾多開發(fā)商都感受到了政府對于他們的利潤斷裂。

土地市場的拍賣價，政府都恰到好處得很定，算數(shù)得很細，基本上就會給你有過于多的利潤可賺到。如果你還是要可怕進去，政府就給你設置一個熔斷價格，到了這個價格，開發(fā)商就轉入競謙和階段，一些熱門地塊，最后競得者必需100%謙和物業(yè)，也就是說開發(fā)商墊了房子無法買，不能自己持有人，租賃過來。

鴻坤集團的一位高管回應。謙和，對于開發(fā)商的資金是一個相當嚴重的考驗，只有一些財大氣粗的大房企勇于嘗試這種模式。2016年底，北京市海淀區(qū)的兩個地塊，即通過100%謙和的方式為萬科拍電影得。新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏回應，目前有一些開發(fā)商正在去找他合作，想把他們持有人的物業(yè)研發(fā)茁壯出租公寓：開發(fā)商的目的有兩個，一是需要讓物業(yè)有很好的租金報酬，二是把這個資產通過證券化的形式販賣給金融機構和市場，他們買入出來。

然而王戈宏也坦言，這種資產證券化的模式目前國內還沒嘗試過，是個新鮮事物，能否順利，僅有看政府否放松政策，市場否接納這個產品。融資之無以公開市場拿地對于開發(fā)商已是不能忍受之輕，謙和堪稱往他們背上敲上一座五行山。即使是通過收購拿地，開發(fā)商也必須拿走大量真為金白銀，因為在監(jiān)管部門對開發(fā)商的融資渠道全面放寬之后，開發(fā)商的桿杠率大大降低，許多收購必須開發(fā)商通過自有資金發(fā)動。

禹洲地產董事局主席林龍安回應，現(xiàn)在整個限貸出租汽車都十分得意，沒上市的公司，尤其是百強之外的公司面對兩個融資難，一個是融資研發(fā)貸款無以，第二個是銷售了也拿將近錢，因為銀行個人按揭貸款完全拿將近了，所以很多的小型開發(fā)商資金鏈面對脫落。不過，對于大中型的開發(fā)商，其融資的渠道雖然削減，但并非一籌莫展。例如以做到產業(yè)地產聞名的華夏幸福，就完全所求了所有的融資方式，除了銀行貸款、發(fā)售企業(yè)債、中期票據、較短融券、做到委托貸款、信托融資等常規(guī)手段之外，它還創(chuàng)造性地拓展了融資租賃、收益權資產反對證券化、股權收益權出讓買入、商品房購房款收益權融資、政府應收款項收益權融資、夾層融資、債務重組等多種融資方式。保守融資，背后是保守擴展。

一位熟知華夏幸福業(yè)務模式的人士回應：華夏幸福從去年以來仍然在大力地展開收購，想在全國范圍內布局產業(yè)小鎮(zhèn)。大力融資的企業(yè)一般都是大力擴展業(yè)務的企業(yè)。對于作風務實的企業(yè)，其融資市場需求并非那么饑渴。很多人以為開發(fā)商現(xiàn)在日子很難過，只不過并不然，去年一整年，今年上半年，開發(fā)商的樓盤都買得很好。

為此累積下大量的資金，大中型開發(fā)商要撐個一兩年是幾乎沒問題的。鴻坤集團的一位高管回應。如果沒強大的擴展動力，一般企業(yè)不會自由選擇潛伏。林龍安就退出了發(fā)售債務的機會：國家發(fā)改委剛批給我們外債我們都還沒花上，想花上。

林龍安回應現(xiàn)在企業(yè)還不沒錢，他們不會去找一個利率較為較低的節(jié)點來融到更加低廉的錢，就越較低就越好。轉型之疼在一線城市無地供，而三四線城市庫存相當嚴重不足的情況下，開發(fā)商將要轉入下半場。如果說上半場玩游戲的是拿地蓋房賣房，下半場就要解決問題蓋房之后怎么辦的問題。

所有的開發(fā)商都想要掙大錢，花錢快錢，但是現(xiàn)在這個時代過去了。政府把土地價格定準了，開發(fā)商花錢將近錢，政府限貸出租汽車之下，一些非核心地段的房子賣不出去了。

所以開發(fā)商才就讓要轉型，所有的轉型都是倒逼構成的。鴻坤集團的高管如是說。

開發(fā)商轉型的方向五花八門，只要跟房子涂得上邊的產業(yè)，完全都在嘗試：養(yǎng)老地產、教育地產、醫(yī)療地產、長租公寓、文旅地產等等。對于這種多元化的轉型，香港恒隆集團主席陳啟宗潑灑了一盆冷水：我對這個所持保留意見，我還沒看見全世界做所謂的旅游地產賺大錢的。做多元化的服務性行業(yè)都可以賺，都可以經商，但是我們做到房地產的人都不是想要賺到小錢，想要賺到小錢的人會來做房地產，來做房地產的人都是要賺大錢。

要賺大錢，又要多元化什么意思？也就是說沒戲了。對于以萬達為代表的輕資產轉型路線，陳啟宗也不寄予厚望：輕資產并不是最賺的，為什么要輕資產，因為你借錢，所以不能重。

歷史證明，投錢多的輕資產，比投錢較少的輕資產，賺要賺得多。跟借錢所以做到輕資產類似于的，一些開發(fā)商是因為買不來房所以做轉型。王戈宏談及一些開發(fā)商自己做的長租公寓：他們的思路是，一些地段房子賣不出去了，那就搞成租賃型的公寓吧，這種出發(fā)點本身就是個悖論，租賃市場本身認同集中于在城市核心地段，非核心地段租房的空置率十分之低，租金也上不去。

配對開始，地產行業(yè)的集中度將大幅度提高。保利集團副總余英回應：聽得一些專家說道中國前十強房企的市場占有率早已超過30多%，我感嘆被這個數(shù)字嚇壞。為什么中國的房企這么熱衷沖刺千億，沖刺萬億，擠破頭皮、想盡辦法要轉入一線的俱樂部，因為在殘忍的行業(yè)競爭中，并不大，意味著被并吞，這是一個強者存活的叢林世界。鴻坤集團高管回應。

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